Airbnbで250万円稼いだ僕のノウハウまとめ

シングルマザーや若手サラリーマンの間で密かに話題の稼げる簡単副業Airbnb 実際に250万円稼いだ超詳しいノウハウをご紹介!ホームステイの形で誰でも真似できる副業として実践者急増中! 日本で一番詳しすぎて購読率No.1達成!メディア掲載多数:http://nikkan-spa.jp/645280 注意:このブログを無断引用や無断編集している民泊メディアが散見されますがこのブログはリライト禁止です。

カテゴリ: 物件選び

前回はAirbnbで物件を選ぶ際のチェックポイントをお話しました。

それ以外にもどういう物件がいいかは
過去記事カテゴリー「物件選び」
で詳しく記載しています。

今回は、いくつか物件候補が出てきた後の収支予想の考え方についてです。

もし物件選びの着眼点で「これは全ての基準をクリアしている!」という物件がいくつか見つかったら、次に採算を考える段階になります。

ここでは、例えば、あなたがABC町で外人の団体客を狙おうと考えているとしましょう。

その場合、団体客を取り込む戦略としては次の2点を考えないといけません。つまり、①ABC町に泊まる外人がどれくらいいるのか?②ABC町に泊まろうとする団体客が泊まるところをさがしたとき、どれくらいの確率で自分の物件を選ぶか?の2点が重要です。

①のABC町に泊まる外人がどれくらいいるのか、に関してはAirbnbのサイトから、同じ地域のホストのリスティングを検索して、そのカレンダーをみて予約状況をチェックして、例えば来月のABC町の物件はどれくらい予約がはいっているのだろう?と調べることができます。

②については、団体客(たとえば4人以上)を受け入れられる物件がABC町に何軒あるのか?をサイトで調べてみてください。団体客にとっては2人しか泊まれない物件がたくさんあってもまったく関係のないことで、もしABC町に1件とか2件しか団体客が泊まれる物件がなければ、それに自分の物件を加えて、団体客が泊まれるABC町の物件は日本に2件、3件しかない、ということになりますね。そうしたら完全な寡占市場ですのでかなり採算が見込めると思います。
 

個人的な経験から、宿泊客の6組に1組は団体客なので、①でABC町の物件の宿泊数が来月の1ヶ月で120泊(ABC町で競合になる全ての物件の宿泊予約数の合計)だったら、そのうち20泊は団体客だと推定できます。
 
さらに、団体客を受け入れられる物件がほかに2件しかなければ、自分の物件を加えて3件が団体客を受け入れることができるわけですから、20÷3で平均で6.7泊、少数第一位を切り捨てて6泊は平均して宿泊が見込める可能性がある計算になりますね。

また、ABC町の他のホストの物件の1泊分の代金が4000~6000円が相場だったとすると、仮に少なめに4000円/泊と見積もることにしましょう。
 
すると、4000円×4人=1.6万円/泊になるので、6泊だと9.6万円/月の売上が見込める計算です。 

候補になっていた物件の家賃がこれよりも下回っていないと採算が合いませんよね。売上が9.6万円だと、光熱費・雑貨代(ティッシュ・トイレットペーパー)、掃除代を引いて、利益が残るような家賃にしないといけません。

もちろん以上の計算は机のうえでの計算なので上ぶれすることもあれば、ぜんぜん的外れのこともあります。

また、ABC町で比較するのは4人以上受け入れ可能な物件だけでいいのでは?と思われる方もいらっしゃるでしょう。つまり、120泊÷6ではなくて、4人以上受け入れ可能な物件の予約総数だけ考えて、その総数を団体客受け入れ可能物件+自分の部件で割ればいいのでは?と考える方がいらっしゃると思いますが、4人以上泊まれる物件でも開いていれば1人だけの宿泊も受け入れる可能性も加味しているので特に気にすることはないでしょう。
 
まずは、①の宿泊数がどれくらいなのか?②の団体客受け入れ可の物件がどれくらいあるのか?をきっちりチェックすることが大事です。
 
他のホストの物件があまりにも予約がない状況だったらABC町にとまる外人はいないということなのできっぱりあきらめて、違う地域にしたほうがいいと思います。



 
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様々な失敗を繰り返し多額の損失を出してきた私の経験から、どうすれば効率的に運営し、経済的なリターンを多くできるか?という観点で、全部で14ページ、文字数約1万5千字の資料となっています。

冊子の目次としては

1.1どこに物件を借りるべきか?

1.2家の広さはどれくらいがいいか?

1.3家賃はいくらくらいの家がいいか?

2.1部屋をどんなレイアウト・デザインにしたらいいか?

2.2予約アップに効果的な家具探し

2.3写真撮影のテクニック

2.4宿泊費(1泊)いくらにしたら良いか、理論値

3.1予約に対する返信のテクニック

3.2予約を効果的にとるテクニック

3.3最寄り駅から家までの誘導を効果的にかつ負担なく行う方法

3.4効果的なチェックイン・チェックアウト時間とは?

3.5家の設備に関して

3.6宿泊費のディスカウント対応の極意

3.7予約を左右する要因とは?

3.8鍵の受け渡しを効果的に行う方法

4.収支管理の楽な方法

 

おまけとして上級テクニックを4章分を収録し、宿泊の際に考えなければいけない項目を網羅したチェックリスト、さらに家の紹介文やゲストとのやり取りのパターンを英語にしたコピペ集も収録しております。

このブログではこの目次にそって、少しだけみなさまにノウハウをお伝えしていくつもりですが、確実に収益をあげるために深く学びたいと言う方は是非リンク先から勉強してみてください!

 
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Airbnbでホストをやりたい人がだんだん増えてきました。


その際にもっとも重要なのは物件選びだとこのブログでは申し上げてきましたが、ではどういう観点で物件を選べばいいのでしょうか?


今回は、鉄筋コンクリートのしっかりとした家と、木造アパートで考えて見たいと思います。


もし、自分が居住するためにアパートを選ぶとき鉄筋コンクリと木造の2つ。他の条件がまったく同じならどちらを選びますか?


おそらく多くの人は鉄筋コンクリートを選ぶでしょう。



では、もし不動産投資目的でアパートを1棟まるごと購入することを検討したときはどちらを選びますか?
私は不動産投資のプロではありませんが、数千万円から数億円を払うとしたら鉄筋コンクリートのアパートを購入すると思います。



ではでは、もしあなたが旅行で海外の特に南国のホテルに宿泊しようと思ったとき、鉄筋コンクリートか木造かって考えるでしょうか?


たとえば海辺にたたずむコテージとかってむしろ木造のほうが雰囲気ありますよね?逆に海辺の立派なコンクリートできれいな建物でもまったく気にしないと思います。


つまり、立場が違うと見る目も違い、建物に要求する安定感と、旅行で求める情緒感は必ずしも一致しないのです。


物件を選ぶときにもし木造であることを引け目を感じていたら、それは無用なことです。


ただし、木造には木造のメリット・デメリットがあります。

メリットとしては、賃貸物件としては鉄筋コンクリに比べ人気が劣るため、同じ地域の同じ広さの物件よりも家賃が低めであり、引越シーズンを過ぎても空き家である可能性が高いため、家賃交渉が有利になるかもしれないということです。

デメリットとしては、築年数が40年を超えることがざらにあるので、どこかしら物件に老朽した部分があることがあり、運営中に補修工事や雨漏りなど思わぬ支障がでることがあります。とても面倒なので借りる前にきちんと管理会社や大家に確認をとっておきましょう。




 
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今までのポイントを整理すると

 

①法人が入居している物件

②オートロックじゃない物件

③簡単に合鍵がつくれる物件

④和室も洋室も要は戦略次第

 

ということでした。

今回は売上を劇的にアップさせる物件のポイントです。

 

それは

 

 

「広い物件」です!

 

え?と思われるかもしれませんが、「広い物件」です。

つまり広さが重要ということです。

 

通常ビジネスホテルに泊まるとき、一人での宿泊で、料金が変わらないならダブルルームとかツインルームで贅沢したいな、と思いますよね?

 

つまり、「広い物件」は贅沢なのです。

 

ゲストの贅沢をしたいという欲求に応えるポイントの一つが「広い物件」を選ぶことです。

 

では、広いとはどの程度なのでしょうか?

 

私の経験上、1人あたりで25平米の広さを確保できたら一番効率がよかったです。それは売上と経費的な観点の両方からです。

逆にいうと、例えば団体客を狙うのであれば、多少の圧縮をかけて、2人で30平米、3人で40平米、4人で50平米あれば確実にゲストの予約が増えてきます。もちろん、この広さに満たなくても部屋の内装でエッジを効かせたり、他に魅力的なポイントがあればまったく問題ありません。

 

もしこれから物件をさがすのであれば、団体客狙いで「広め」の物件をさがすのもお勧めです。

 

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冊子の目次としては

1.1どこに物件を借りるべきか?

1.2家の広さはどれくらいがいいか?

1.3家賃はいくらくらいの家がいいか?

2.1部屋をどんなレイアウト・デザインにしたらいいか?

2.2予約アップに効果的な家具探し

2.3写真撮影のテクニック

2.4宿泊費(1泊)いくらにしたら良いか、理論値

3.1予約に対する返信のテクニック

3.2予約を効果的にとるテクニック

3.3最寄り駅から家までの誘導を効果的にかつ負担なく行う方法

3.4効果的なチェックイン・チェックアウト時間とは?

3.5家の設備に関して

3.6宿泊費のディスカウント対応の極意

3.7予約を左右する要因とは?

3.8鍵の受け渡しを効果的に行う方法

4.収支管理の楽な方法

 

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今回は、「和室VS洋室」です。

 

果たしてどちらがいいのでしょうか?

 

洋室は、やはり外人としては母国でもおなじような空間で過ごしているため非常に親しみやすいです。

 

一方で和室は、やはり日本ならではの畳が外国文化を堪能しに来た外人にとってはかなりウケル部屋です。

 

では、airbnb用に物件を借りる際にはどちらの部屋を借りたほうがいいのでしょうか?

これはかなりよく質問される内容です。

 

airbnbの教科書」(https://gumroad.com/l/gMJO) でも少し触れていますが、この答えは「部屋のコンセプト次第」です。

 

つまり、和風のテイストを前面に押し出したいのであれば和室は必須要素ですし、クールな印象を与えたいのなら洋室が重要です。

 

必要に応じた戦略と戦術が重要ということですね。

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airbnbのホストをやるためにはとにもかくにも物件を用意する必要があります。

 

しかし、後々のオペレーション効率化やトラブルなどを回避する最も賢い方法が実は一番最初の物件選びに大きく依存する、ということをご説明してきました。

 

今回は、「合鍵」についてです。

 

airbnb をやる上で最も重要なポイントの一つが合鍵なのですが、この鍵が実はトラブルの主要な発生源になることに気がついている人が意外と少ないのが現状です。

 

というのも、もしマスター鍵が最新のディンプルキーだった場合、合鍵の作成料金はとても高くなります。1本3000円くらいします。これを3本ほど用意するともう1万円になってしまいます。費用の最小化を求めるこのブログ的にはアウトです。

 

では、有名なMIWAの鍵ならいいのか?というとこれまた考えないといけないポイントがあるのです。http://www.miwa-lock.co.jp/

 

miwaの鍵の合鍵作成料金は300円~1000円/本と確かにやすいのですが、物件によっては一つのマンションで鍵が複数本必要という物件があります。

 

ポストを開ける鍵、オートロックを開ける鍵、部屋の鍵を開ける鍵・・・・

 

効率的にairbnbで物件を運営することを追求するこのブログ的には、できるだけトラブル発生要因を少なくしたいところです。

 

鍵の要素が1つではなく複数になるだけで、面倒なトラブルに巻き込まれる確立が高くなります。

 

つまり、例えばホストが空港から家までくるルートを要素で分解すると

 

「空港から最寄り駅までくる」→「最寄駅から自宅までくる」→「自宅の鍵を入手する」→「鍵をあけて部屋に入る」

 

となるのですが、もし鍵が複数になると「自宅の鍵aを入手する」→「自宅の鍵bを入手する」→「自宅の鍵aで鍵を開ける」→「自宅の鍵bで鍵を開けて部屋にはいる」

と一気に要素が増えてしまうのです。

要素が増えるとそれだけでトラブルが起きる可能性が大きくなります。もし鍵bに問題があったとしたら(bをポストに入れ忘れたりとか)ゲストは家に入れず、ホストが駆けつけるまでずっと待ちぼうけになってしまうのです。双方にメリットはありません。

 

できるだけ簡単な鍵で運営できることが望ましいです。

 

 

 

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前回の記事でご紹介した物件以外にどのようなポイントを抑えればいいでしょうか? http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/05/09/001257

 

最もトラブルが起きやすいのはやはり「鍵の受け渡し」です。

 

なので、鍵の受け渡しミスが少ない物件も良い物件といえるでしょう。

 

それは果たしてどんな物件かというと

 

 

ズバリ「オートロックじゃない物件」です。

 

オートロックの場合だと、郵便ポストが外部から開けられなかったり、ディンプルキーの合鍵作成が普通の10倍ほどになったりとあまりいいことはありません。

 

なので、物件選びのときは「オートロックじゃない物件」を探してみてください。

 

また、物件はあるけど自分でホストをやるのは不安と言う方向けにairbnbの運営代行のようなこともできますのでご興味ある方はコメント欄よりぜひご連絡ください。

 

また、ご自身でホストをやってみたいという方にも「airbnbの教科書」を読んでおくことをお勧めします。色々な観点で失敗を繰り返し多額の損失を出してきた私の経験から、どうすれば効率的に運営し、経済的なリターンを多くできるか?という観点で、全部で14ページ、文字数約1万5千字の資料となっています。

冊子の目次としては

1.1どこに物件を借りるべきか?

1.2家の広さはどれくらいがいいか?

1.3家賃はいくらくらいの家がいいか?

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2.2予約アップに効果的な家具探し

2.3写真撮影のテクニック

2.4宿泊費(1泊)いくらにしたら良いか、理論値

3.1予約に対する返信のテクニック

3.2予約を効果的にとるテクニック

3.3最寄り駅から家までの誘導を効果的にかつ負担なく行う方法

3.4効果的なチェックイン・チェックアウト時間とは?

3.5家の設備に関して

3.6宿泊費のディスカウント対応の極意

3.7予約を左右する要因とは?

3.8鍵の受け渡しを効果的に行う方法

4.収支管理の楽な方法

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自分の家に外国旅行者を泊めるとはいえ、やはり物件選びは慎重に行いたいものです。

 

ざっと思いつく限りでは、

1.交通の便がよい場所

2.泊まりたいと思える間取り

3.周囲に観光・行楽スポットがある

 

などですが、本当にこれでよいのでしょうか?

 

多くのゲストを迎え、数々のトラブルに直面してきた経験から、物件として充足しておくべきポイントがこれ以外にもあることがわかってきました。

 

今日はまずそのうちの一つとして、「周囲の人の目」を挙げます。

 

やはり多くの外人が出入りするわけですから目立たないわけがありません。そのうち、住民の中に不審に思ったり外人嫌いの人がいれば管理会社を経由してなんらかの通知がくることがあります。

 

ですから、できるだけ不審に思われない、迷惑をかける相手が少ない物件を選ぶことをお勧めします。

 

その答えの1つが、「法人が多く入居する物件を選ぶこと」です。SOHOや法人であれば夜はあまり人がいないので、不審に思う人も少なく、意外と効率的に運営できます。

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airbnbで半年や1年ほどなんのノウハウもなしに部屋を運営しているとだんだんとクレームやトラブルが増えてくることがあります。

 

その大半は事前の予防可能であることはこのブログでもお伝えしていますし。効果的なトラブル回避方法として「airbnbの教科書」の該当部分が非常に有効です。

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しかし、トラブルをいくら回避しても、ときたま起こるトラブルが物件運営に致命的な支障をきたすことがあります。

 

近隣住民に外人嫌いがいたり、怪しい人をみるとすぐに警察に通報したり、ゲストが非常にトラブルフルな人だったり・・・・

 

私自身も外人嫌いの近隣住民からのクレームで一度引っ越したことがあったのはすでにお伝えしていました。引越し、つまり撤退するのもかなりの費用がかかり、予約が入っていたゲスト全員に物件に宿泊できなくなった旨を伝えて全てキャンセルした苦い思い出があります。

 

だからこそ、トラブルは極力回避し、効率的な運営をこのブログでお勧めしているのです。

 

そして、トラブルを回避し、撤退にかかる費用や苦い経験をなくす最もいい方法が、「そういうことが起こらない物件を選ぶこと」なのです。

 

安易に物件を選んでairbnbをはじめようとすると、最初は良くてもいつかは致命的なことを経験するかもしれません。

 

そういう意味で、今後airbnbをはじめる皆さんには物件選びの重要性を認識してもらうためにしばらくは物件選びについてご紹介していきます。

1と4,5は密接に結びついているのです。  つづく

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先月のブログの記事「GOPとFFE」

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/03/17/225424

にてFFEとはFurniture, Fixture & Equipmentの略で、家具・ベッドなどの什器類のための費用です、とご紹介しました。

 

とくにFFEの中でも大きな割合を占めるのが「ベッド」と「エアコン」です。

 

 

しかし、多くの物件を見ていると、この2つのうち1つを費用的にかなり圧縮できることに気がつきます。

 

 

それは「エアコン」です。

 

どういうことかというと、前に居住していた人がエアコンをそのまま退去するときに置いていってしまうのです。次に入居する人はそのエアコンをタダで使えるのです。

 

 

これを「残置」と言います。

 

エアコンはいざ買おうとすると中古では売っているのですが、取り付けに専門の業者が必要となり、オペレーション的にかなり面倒になりがちです。エアコンを買い、業者に業務を依頼し、どんなメーカーのどういう型番かを説明して、工事日程を調整し、その工事に立ち会う・・・

 

多くの場合はエアコンは新品で買うこととなります。前シーズンの型落ちでも5万円前後はするのではないでしょうか?取り付け工事費込みとはいえ、もし部屋が2つあって2台そろえようとするとかなりの出費です。エアコンを買い、配達日時を指定してしまえばその日のうちに取り付けもしてくれるので楽と言えばらくですが、費用的にはなんとかしたいものです。

 

 

しかし残置なら、これが無料で手に入ってしまいます。

2台残っていたら10万円前後の出費を抑えることができるのではないでしょうか。

 

もちろんリスクもあります。

 

残置のエアコンが壊れていた場合・不調の場合です。その場合は自分でなんとかするしかないので修理費は自腹になります。

 

残置のエアコンが何年前のものか確認して、作動テストをしてから物件を借りるのがお勧めです。内覧の際にはブレーカーを上げて電気がつくようになるのでそのときに確認してみましょう。

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日本では4月からの新生活に備えて、2~3月に引越シーズンが到来します。

 

それにあわせて今まで市場に出てこなかった物件が一瞬市場に現れ、すぐにほかの借主に借りられるということがこの1~2ヶ月に発生します。

 

airbnbをやるための物件選びもこのサイクルにあわせてできるだけいい条件の物件をさがしたほうがいいのですが、なにも考えずにあまり早急に選択してしまうと選定ミスを起こしやすくなります。

 

では、物件選びの基準とはどのようなものでしょうか?

 

方向性としては、やはり収益性が高い物件をえらぶことになるのですが、では収益性とはなんでしょう?

 

簡単に言うと、収益とは売上と費用の差額です。

 

売上とは宿泊費のことであり、これは「airbnbの教科書」でも記載しているとおりいくつかの要素に分解され、それぞれに着目して物件選定、部屋つくりをしていくことになります。

 

今回は費用という観点で、いかにオペレーションコストをさげるかというお話です。

 

オペレーションコストとはつまりはゲストとのやり取りをできるだけ省略化し少ない手間で宿泊につなげ、できるだけ少ないクレームでチェックアウトしてもらうことを意味します。これらはレビューにも響いてくるので軽視できません。

 

そういう意味で物件選びのチェック項目を考えてみました。

 

1つは、駅から物件までのアクセスです。これは、駅近であるにこしたことはありませんが、遠くてもなにか目印になる目立つものがあれば家までのインストラクションがかなり楽になります。

 

2つめは.郵便ポストの有無です。鍵の受け渡しは基本的には無人でのやり取りになるのでポストやそれに準ずるものは必須です。オートロックの物件でも外で鍵が取り出せるのであれば可です。

 

 

 

3つめは.エアコンが取り付けられることです。意外と思われるかもしれませんが、旅行者にとって、自国と気候が違う異国では空調や室温管理が重要視されるためです。

 

 

まだまだいろいろな視点があるのですが、今回はここまでです!

 

airbnbの教科書」にはairbnbで物件を運営していくノウハウを詳細に記載しております。ぜひ読んでみてください。

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数多くのゲストを迎えてきた経験から物件選びが非常に重要であることを身をもって発見しました。

 

今回はそのノウハウを使って実際に物件をいくつかご紹介したいと思います。

 

 

まずはロケーションですが、都心であればあるほど有利です。ゲストは観光に来ていることが大半であり、交通の便のいいところを好むからです。

 

さらに、家を借りるのは自分ですから、ある程度手が届く物件でないといけません。

 

その経験からおすすめできる物件を3つご紹介しましょう。

 

1.広尾の月14.3万円の物件

http://www.homes.co.jp/chintai/b-1197830008734/

恵比寿にも近く、交通の便がよく、外人が多い地区でもあります。この物件は考える価値があります。

 

 

2.渋谷の月12.3万円の物件

http://www.homes.co.jp/chintai/b-1179690059779/

渋谷は外人でも知っている世界的な町です。多くの外人が渋谷を必ずといって良いほど訪れますからそこに家を持っていることは圧倒的なアドバンテージになります。

 

3.乃木坂の月16万円の物件

http://www.homes.co.jp/chintai/b-1181240027864/

外人が好む六本木の近くにありつつかなりきれいな物件です。これはかなり高確率で収益化が簡単な物件だと思います。

 

 

以上、紹介してきましたが、今は2月ということもあり、もうしばらくするとさらにいい物件がでてくるかもしれません。逆にいま目をつけていた物件が他の人に抑えられてしまうかもしれません。ここは判断が非常に難しい時期ですので私個人は4月まで待つという判断をしています。

 

4月を過ぎても埋まらない物件は家賃がだんだんと下がったり価格交渉が効いてくる可能性がありますのでぐっとたえるのもいいと思います。

 

ここは勝負の勘所ですね。

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airbnbをやる上で最も重要な指標の1つが「家賃」です。

 

家賃はもっとも大きな「コスト要因」であり、もっとも圧縮するべきポイントです。

 

どんなビジネスでも、稼ぐパターンを見つけたらそれをすぐに何回も繰りかえす「再現性」が重要なのですが(例えばラーメン屋ならラーメン1杯を次々に売り、通信販売なら商品を次々に客に売るということです)、これはairbnbにもあてはまります。つまり、次々と宿泊客を泊めることが最も重要だということです。

 

当たり前だと思う方もいらっしゃると思いますが、ではもう一歩踏み込んで考えましょう。どうすれば次々と宿泊してもらえるのでしょうか?

 

次々と買われる商品を思い出してください。誰もが思い浮かべやすいのが、おばちゃんたちがこぞってお店のワゴンに群がり洋服を奪い合っている姿でしょう。そうですバーゲンですね。つまり安さが重要だということです。ユニクロなどもそうですね。

 

airbnbで展開するべき商法は間違いなく「薄利多売」です。薄利で得るためには安く商品を仕入れる必要があります。ここでいう安く仕入れる商品とは、すなわち「安い家」=「低家賃」ということです。

 

家賃は安ければ安いほうがいい。

 

一方で、「安かろう、悪かろう」という言葉も世界共通です。

安さは粗悪さの代名詞です。

 

なので、注意するポイントは、「安い家賃のわりにきれいな物件を借りる」ということです。高級物件を借りて高い宿泊料を取る方法は得策ではありません。客が来なくなった瞬間に高い家賃が重くのしかかってきます。リスクです。

 

きれいな物件とは、自分で掃除すれば済んでしまうような程度でかまわないのです。

 

では「安い」とはどの程度の相場なのでしょう?

 

おおまかに言うと「ある一定程度の家賃でないといけない」なのですが、詳細は私が執筆した「airbnbの教科書」に詳しく書いてありますのでぜひ読んでみてください。

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1年間試行錯誤の末、劇的に収益を上げるノウハウを習得しました。このノウハウを少しずつ皆さんに提供していきたいと思います。

 

どこに物件を借りるかは前々回ご説明しました。

 

今回は、どれくらいの広さが最も効率的か?という点です。日本の場合、都心だと多くの部屋がワンルーム仕様になっており、airbnbに掲載されている家もワンルーム貸しきりが多いです。

 

しかし、「多い」というだけが「稼げる」ということには直結しません。実際、知り合いのホスト(彼は12軒ほど家を借りてホスト業だけで生活しています)は、さまざまなタイプの家を借りて実験してみた結果、ある傾向があるといっています。私も自分の経験から彼の意見には同意していますしその傾向に沿った家を借りて2万9千ドルの収益をあげました。

 

どういうことかというと、ワンルームの競合は2つあるということです、それは他のワンルームのホストと、ビジネスホテル、ということです。

 

つまり一部屋まるまる貸すならそれはビジネスホテルと同じようなものであり、競合ポイントとしては、清潔さやアフターケアなどが商業的なホテル並みのクオリティーが求められ、このブログのコンセプトである「管理コストを極小化する」というものに合いません。戦略を変える必要がありますが、かなりランニングコストがかかり、稼ぐ目的にはなりません。

 

 

では、どのような広さの物件が最も効率的なのでしょうか?

 

おおまかに言うと「ある一定程度の広さが必要」なのですが、詳細は私が執筆した「airbnbの教科書」に詳しく書いてありますのでぜひ読んでみてください。

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1年間試行錯誤の末、劇的に収益を上げるノウハウを習得しました。このノウハウを少しずつ皆さんに提供していきたいと思います。

 

今日からairbnbをはじめたいと思っている人にとってまず一番だいじなのはどこに家を借りるか?です。

 

どこに借りるべきかという問いは逆に考えると、ゲストはどこに泊まるのか?を考えることと同じです。

 

ゲストがどこに泊まるかは、各ホストの物件のカレンダーをみれば一目瞭然です。というのは、airbnbに掲載されている各ホストの物件にはそれぞれ宿泊カレンダーがついており、予約が埋まっている日とそうでない日がすぐにわかるのです。

 

               f:id:airbnbhost:20140116225021j:plain 

赤い色は予約が埋まっている日、緑色は予約がない日です。

これを見れば家を借りる地域の予約率がわかるので一番予約が多い地域に借りるのがいいということがわかります。

 

ただ、今、東京だけでもairbnbの物件は1000件ほどあり、これを全て見ていくのは非常に大変です。airbnbを紹介しているサイトでもどこに物件を借りるかという点に関しては予約状況を見ろとしかなく、自分も困ったことがあるのですが、実はこれにはある高等テクニックがあります。

 

それは

 

「内職サイトや外注サイトを使って、安い料金で他の人に全ての物件を調べさせる」というものです。

 

なにを言っているかというと、1000件も全て自分で調べるのは非常に時間がかかるし、面倒なので、そういうことを暇な主婦や統計などの仕事を外注で請けているフリーランスの人にやってもらうということです。

 

これは物件探し以外にもさまざまなデータがとれるので非常にこのデータは重宝します。

 

このやり方で抽出した最適な地域は、おおまかに言うと繁華街なのですが、詳細は私が執筆した「airbnbの教科書」に詳しく書いてありますのでぜひ読んでみてください。

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他のサイトでも紹介しているのですが非常に愛読者が多い教材です。

 

 

 

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友人と一緒にairbnbのホストをやることにした僕。

 

肝心な家さがしをはじめました。

 

まずは不動産賃貸サイトをいくつか駆使してよさそうな物件を探すことにしました。

 

どうせ住むならかっこいいところがいいと二人で相談して東京の渋谷に決め、2人のバイト代の約半分ずつの月11万円くらいのアパートを探すことに。

 

不動産サイトで「渋谷 11万」で検索すると狭いワンルームか、築年数の古い代わりにちょっと広めのアパートの大きく分けて2つに分類されることに気がつきました。

 

 

旅行客と一緒に過ごすことを考えると、広めがいいのは明らかで、築30年前後のアパートの中から選ぶことにしました。

 

その中でも空室が多いのが1階の部屋が多く、さらにリフォーム済み(リノベ?)の物件がいくつかあったのでバイトの休みの日に物件見学に行きました。

 

不動産屋さんの車で3つほど見学し、そのうちの1つが渋谷の明治通りから1本通りを入っただけなのにとても静かなところにあり、和室の畳が新しいものだったので、とても気に入りました。敷金1ヶ月、礼金2ヶ月で広さ2Kで11万円/月

 

もう1つは1階が広いエントランスに椅子やテーブルが置いてある住人共有スペースになっていて、管理人さんが常駐しているオートロック機能がついたファミリー向けのアパートでした。セキュリティがしっかりしていそうな印象でしたが、部屋がエントランスのすぐ脇にあり、管理人室から監視されているような印象があったので少し気が引けました。敷金2ヶ月礼金2ヶ月広さ2DKで11万円/月。

 

最後に見た物件は、渋谷の円山町のラブホ街を抜けた、神泉よりのアパートの4階でした。保証人不要で2人入居可の物件でしたが、あまり周りの治安や雰囲気がよくない印象でした。敷金1ヶ月礼金2ヶ月2Kで12万円/月。

 

敷金礼金の金額がそれぞれ違っていて、家賃交渉ができるものとできないものがありました。3つの物件のうち、最初のものと最後のものは敷金礼金が交渉できましたが、最後のほうが家賃が安くならないとのことでした。

 

そうこうしているあいだにファミリー向けのアパートは他の人が入居を決めてしまったと不動産屋から連絡あり、結局、一番最初に見学した物件を敷金1ヶ月なのは変わらず、礼金を2ヶ月から1ヶ月に下げてもらい、家賃も10万5千円にしてもらえることになったので、そこに決めました。

 

季節は11月末になっていました。つづく

 

 

 

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