Airbnbで250万円稼いだ僕のノウハウまとめ

シングルマザーや若手サラリーマンの間で密かに話題の稼げる簡単副業Airbnb 実際に250万円稼いだ超詳しいノウハウをご紹介!ホームステイの形で誰でも真似できる副業として実践者急増中! 日本で一番詳しすぎて購読率No.1達成!メディア掲載多数:http://nikkan-spa.jp/645280 注意:このブログを無断引用や無断編集している民泊メディアが散見されますがこのブログはリライト禁止です。

カテゴリ: 収益性研究

Airbnb(エアービーエヌビー)という旅行者向け宿泊マッチングサービスに魅せられて、このブログも4年目に突入しました。


数々のメディアに取り上げられつつ、一部では副業のネタとして大いにもてはやされ、かなりこのブログもいろいろなところで紹介されるようになりました。


副業系メディアでの紹介 

不動産投資系メディア 

大手週刊誌の特集 


などなど。民泊の最前線を行く筆者の独自の視点と先見の明が奏功し(?)、情報源としてはかなり先進的なブログになりました。


世論や政府でも民泊に関するあり方に一定の評価が下され、さまざまな形で民泊の導入や手続きが整備されてきました。特区民泊や新法民泊ともよばれていますが、それぞれの内容や手続き、詳細はほかのメディアに任せるとして、もっと重要なAirbnbの運営戦略について考えていきましょう。


まず民泊であれ旅館であれホテルであれ、運営者がゲストに提供する価値はみんな同じです。


それは、「宿泊の場所を提供すること」です。


きれいな部屋とか、面白い部屋とか、カッコいい部屋とか、差はあれど、結局はゲストは安心して眠れる部屋を求めているのです。



規制などではインフルエンザ対策で7日の潜伏期間に合わせて6泊7日以上にしないといけないという話もありますが、であればそれはホテルなどにも適用すべき話であり、あまり本質論ではありません。このブログではなにが最も重要で、生き残っていくために何を調べて、何をしていくべきかという点を深堀していきます。


さて、今回は、民泊の普及の見通しが立ってきた中で、ホストとして、ホストであり続けるための競争戦略の導入編です。


~とある青年の話~


アメリカ・テキサス出身のジョナサンは、最初に就職した石油会社を6か月で退職して、貯めたわずかなお金で世界一周旅行をしています。自分探しの旅です。

アメリカを旅立ったジョナサンは、まずイギリスに入国し、曇天の中、時計台ビックベンを見学、そのままドーバー海峡をくぐってフランスに入国。テロなどがあり、危ない思いをしつつ、ドイツ、チェコを訪問し、東欧文化を体験。宿泊場所がイマイチだったためか、この日は寝坊や飛行機の乗り間違い、ロストバッゲージなど散々な目にあいながらようやく、カザフスタンとインドに来ました。インドアーリア系の人種とは仲良くなれそうと思ったものの、タイやインドネシアあたりからいわゆるアジア系の人たちと人生で初めて対面。パクチーに悩まされながらもバリ島で海に沈む夕日をゆったりと眺めながら、中国へ。イギリスと同じ曇天かと思いきやどうやら排気ガスの模様。くしゃみをしつつ韓国へ。アメリカにはない辛い食べ物とかっこいい音楽をたのしみつつ、いよいよ教科書に載っていた黄金の国ジパングにたどりつきました。

さて、成田空港に降り立ったジョナサン。電車のチケットを買いつつ、今日の宿も探すことに。もちろん使うのはAirbnb。とりあえず新宿という場所に行ってみることにしていたため、Airbnbでも新宿付近のホストを探しています。「3月4日、1人でのステイ」で検索すると、タイやチェコとは違ってスタイリッシュな部屋がたくさん表示されました。ホストもみんな良さそう。世界一周してきてお金も底をつきかけているのでできるだけ安い場所を探します。新宿から1駅離れた場所に希望ぴったしの物件があったので、さっそく連絡。しかし、今日はホストが対応できずに止まれそうにないとのこと。すぐ近くの物件にも連絡、ここもダメ。そうこうしているうちに5軒目、6軒目も連続で泊まれず、ああ、今日は運が悪いのか!と思っていたところ、4軒目に連絡したホストが、やっぱり泊まれるよと連絡してきました。新宿に着くと、地下道で迷子になりましたがやさしい警察官に教えてもらい、無事に電車を乗り換えて、今日の宿に着くことができました。ちゃんちゃん


~~~~~~~~~~

もっとも基本的なAirbnbユーザーの行動パターンがジョナサンでしょう。


でも、もしジョナサンが友人ベンジャミンと一緒だったら?


そしてベンジャミンがAirbnbユーザーではなく、日本のガイドブック・ロンリープラネットの愛読者だったら?


状況は少し違うのかもしれません。


ロンリープラネットは大ベストセラーの旅行ガイドブック。現地情報が非常に詳細で、正直、日本人も知らない情報が書かれています。日本通を自称するベンジャミンは、韓国までの旅行でジョナサンの宿泊場所探しセンスに絶望し、日本だけは自分に宿を探させてもらうよう、今日の昼ごはんをおごっていたのでした。


ベンジャミンにはどうしても泊まってみたい場所があったのでした。


それは「Ryokan」です。


つまり、旅館です。


日本風の趣が感じられる建物、きしむ床の木、イグサの独特の匂い、Kimonoを着ているOkamiさん、居室に備えられているジャパニーズティーと煎餅。ロンリープラネットに掲載されていた旅館の情報全てがベンジャミンの好奇心をそそるのです。どうしても泊まりたい旅館。Airbnbには載っていないRyokan。無性にハッピーターンが食べたくなるのと同じ、どうにもとまらないトキメキです。


そして彼は新宿にある旅館に予約の電話をかけたのです。アニメで学んだ片言の日本語で。



キョウ、フタリ、トマレマスカ??ベンジャミンデース


熱意は言語や人種を超えて通じるものです。電話の向こうできっとKimonoを着ている女性Okamiさんからなんとか予約を取り付け、「ほれ見ろジョナサン、お前とは違うんだ、簡単なアプリでピコピコやるだけが旅行じゃないぜ」と自慢げ。


ベンジャミンの行動からもわかる通り、Airbnbホストのライバルは他のAirbnbホストだけではないのです。


既存の旅館やホテルも競合になることを忘れてはいけません。


また、旅館などは1軒で複数の部屋を設けています。ホテルになると100部屋を超えてしまうでしょう。それだけでホスト100人分です。ライバルとしては十分な戦力です。


もしあなたがこれからベンジャミンやジョナサンのような外国人にも泊まってもらいたいと思うのであれば、おもてなしや部屋の質、値段などにも配慮しなければいけませんが、なによりも立地に気を付けないといけません。隣にホテルや旅館があるような場所は要注意です。近所にあるからと言って必ずしも脅威になるわけではありませんが、同じ地域で魅力的な宿泊場所があるのかないのかを知っているだけで値段設定や部屋のデザインなどにも競争力を与えないといけないのではないかというところまで発想を巡らせることができます。知ろうとすればできたのに知らないまま運営をしてしますうのは、短期的には問題ないかもしれませんが、長期的にはなんらかの悪影響がでかねません。



実はご近所の旅館を簡単に調べる方法があります。


新宿区の旅館業者一覧


旅館業というのは自治体の許可を得て開業するのですが、開業許可を取得した業者は自治体のホームページで公開されていることが多いのです。



「あなたの住む自治体の名前」と「旅館業一覧」などで検索すると表示されると思います。



ライバルはAirbnbの中だけでなく、外にもいるという視点を持ってもらいたいというのが今日の記事でした。


















 
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前年同月比50%超えとなった2015年6月の訪日外国人旅行者数160万人。この数字がホテルマーケットに与えた影響は非常に大きなものになっています。



ホテルの稼働率が全国平均で80%を超えている状況です。東京や大阪だけでなく過疎地域も含めての数値なのでこれは非常に驚くべき値と言えるでしょう。


 春にはビジネスホテルの宿泊料金が3万円になったこともあり、都市部・観光地ではホテル不足・宿泊費高騰が深刻な社会問題になりつつあります。

 
地震の復興工事やオリンピック工事の影響で建設価格が上昇傾向ということもあり、大型の設備投資が必要なホテル業界ではなかなか新規投資が進んでいない状況でしたが、これだけの外国人訪問を前に、ホステルのような初期投資を抑えめにできる形の簡易宿泊所が近年増加しています。毎年500軒ほど増えているというデータもあります。

そういった中で今のホテル不足・宿泊費高騰という状況と、新たな宿泊場所が提供されるまでのつなぎとして新しいカタチの旅行者受入施設が今後進んでいくことになるでしょう。

参考:
BLOGOS ニッセイ基礎研究所 
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Airbnbは空き部屋と旅行者をつなげるマッチングサービスとして今全世界で大人気のWEBサービスとなっています。

このブログでもAirbnbをつかった空き部屋の有効活用に関して徹底的な採算性重視の観点から運営ノウハウをご紹介し、AirbnbホストからはNo1の支持率を得るまでに成長しました。


今回はこれからAirbnbをはじめようという人向けに、いま穴場の町はどこか?をご紹介します、


まず最も重視しなければいけない一つに競合となるホテルの稼動状況があります。
これは、多くの旅行者が宿泊するので、まずは満室になっているホテルのエリアが第一候補になるのは明らかです。
街の情報に詳しいJタウンネットの調べによれば、

①羽田空港に近い大田区蒲田エリア
東横インや京急インが軒並み満室かそれに近い状況になっています。
このエリアは夜遅くにチェックインとなることが多いので、24時間体制が可能なホストにはお勧めです。
さらにこのエリアでは家賃相場や安いためかなり期待できるでしょう。ただし川崎までいくと需要は減る模様

②中央区銀座エリア
外国旅行者が東京にくればほぼ100%訪れるのが銀座です。
ビジネスホテルもかなり進出していますが、稼働率は比較的高い状況。
稼働率が100%ではありませんがこれはマーケティングでなんとかなると考えます。
というのは、旅行者が「Ginza」という言葉をあまり知らない可能性があるためです。実際、ホテル名に「東京」と入っているホテルは満室・ほぼ満室になっています。
銀座エリアには観光に出かけるものの、ホテルを検索する際にはGinzaでなく、Tokyoで検索している証左かもしれません。AirbnbのリスティングにTokyoといれましょう。

③新宿
ホテル数が少なく、宿泊費が非常に高いホテルが多いため、価格を安めに設定すればかなり勝てる地域であることがわかります。
Jタウンネット


常に業界動向や競合の動きをチェックするのがAirbnbの必勝法の一つです。

このブログではいちはやくAirbnbにビジネス性を見出したブログ管理人がAirbnbビジネスを2年以上運営した経験と、数々の失敗を経た上でのノウハウ・テクニックを紹介しています。

 さらに、このノウハウをさらに凝縮したエッセンスとして、「Airbnbの教科書」という基礎から学べるAirbnb初心者~中級者向けマニュアルを作成しました。これをお供にホストをやるとさらに成功確率があがると思います。

 様々な失敗を繰り返し多額の損失を出してきた私の経験から、どうすれば効率的に運営し、経済的なリターンを多くできるか?という観点で、全部で14ページ、文字数約1万5千字の資料となっています。

冊子の目次としては

1.1どこに物件を借りるべきか?

1.2家の広さはどれくらいがいいか?

1.3家賃はいくらくらいの家がいいか?

2.1部屋をどんなレイアウト・デザインにしたらいいか?

2.2予約アップに効果的な家具探し

2.3写真撮影のテクニック

2.4宿泊費(1泊)いくらにしたら良いか、理論値

3.1予約に対する返信のテクニック

3.2予約を効果的にとるテクニック

3.3最寄り駅から家までの誘導を効果的にかつ負担なく行う方法

3.4効果的なチェックイン・チェックアウト時間とは?

3.5家の設備に関して

3.6宿泊費のディスカウント対応の極意

3.7予約を左右する要因とは?

3.8鍵の受け渡しを効果的に行う方法

4.収支管理の楽な方法

 https://gumroad.com/l/gMJO

おまけとして上級テクニックを4章分を収録し、宿泊の際に考えなければいけない項目を網羅したチェックリスト、さらに家の紹介文やゲストとのやり取りのパターンを英語にしたコピペ集も収録しております。

このブログではこの目次にそって、少しだけみなさまにノウハウをお伝えしていくつもりですが、確実に収益をあげるために深く学びたいと言う方は是非リンク先から勉強してみてください!下のURLよりお買い求めいただけます!


非常に多くの方々から反響があり、実際に購入された方々からの声を一部ご紹介します。

山口県女性:「月3万円くらいの副収入がほしいなと思っていたらこのブログにたどりつきました。Airbnbがどういうものか非常にわかりやすく書いてあって、自分でもやってみようかなと思いましたが数十万円もかかるのはさすがに勇気がいるのでAirbnbの教科書を読んでみて無理そうならやめようと思って買いました。読んで自分には無理ってわかったら1万円の損ですむし、やるときはこれれに書いてあるとおりやればいいと思ったので無駄にはならないと思い、読んでみたら自分にもなんとかできそうなのでがんばってみます!ありがとうございました!」

三重県女性:「 
ブログを拝見していてとても率直な記述で心情も詳しく述べられているので大変興味を持った次第です。(中略)そういった事柄がブログからあふれていて、本当にまるで私が体験しているかのようにワクワク、どきどきしながら読みました。ブログ管理人さんの人柄がにじみ出ていて、特に最初のメッセージが入って最初のゲストを招いた時の話などは何となく私も一緒に幸せな気分になったりしました。(中略)実は最初14ページのノウハウが1万円というのは結構高いな、と躊躇したのも事実です。それでも1年間運営され、色んなゲストを招きつつ多くのホストさんとやりとりをして得た情報ですし、私などは田舎住まいなので東京まで行ってお話聞いて...と考えたら1万円というのはそんなに高いものではないと思い購入いたしました。それにいろいろ早く知りたいという欲求がありまして...。あといざairbnbを始めたらそこで元をとればいいし、なかなか始めないと分からないことも多いだろうからそういったリスクをあらかじめいくらか回避するにも1万円なら全然範囲内だな、と思いました。読んでみると私のパターンとは少々違う部分も多かったのですが、本質的に変わらないことももちろんありましたので大変参考になりました。特にゲストとの対応以降、上級テクニックとコピペ集です。これらは本当にありがたいアドバイスです。」

男性:「
ブログ、レポートともに有益な情報本当にありがとうございます。全くの初心者でも分かりやすい記事ですので、大変重宝しております。」 

東京都男性: 「こういうことをやっている人
(airbnbのホストをやりながらノウハウをブログにしている人)
は非常に少ないので体験レポートは貴重でした。5万円でも買いましたよ、値上げしたほうがいいんじゃないでしょうか?あと、販売しているGumroadという販売システムは買う際に少し躊躇しましたが、安心して買えました。それ以外でも買える方法を設定したほうがいいですよ」

 
 Airbnbの教科書 その1

Airbnbの教科書販売ページ その2
 (値段設定は異なりますが上のどちらからでも同じものをお買い求めできます!ご自身のよく使う決済方法に合わせてお選びください) 

この他にも多くの方々に反響のご意見を頂きまして、誠にありがとうございました!



 
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airbnbで稼ごうとがんばったのにどうもうまく稼ぐことができないというお話をよく聞きます。

 

airbnbで稼ぐための3つのポイントをご紹介します。

 

1.売上をあげる

売上、つまり宿泊費を増やすためには単価を上げるのが効果的です。しかしいきなり単価をあげてしまってはお客さんがこないということも同時におきます。大事なことは長期的に宿泊客の信用を得て徐々に単価をあげていくことです。

 

airbnbでは宿泊客によるレビューが記載されます。宿泊した部屋についての良し悪しが記載され、それを見て次の宿泊客が泊まるか泊まらないかを判断するのです。良いレビューを集めて高めの宿泊費でも納得してもらえるようにしていくことが大切です。

 

2.経費を抑える

あれもあればいい、これもあればいいといろいろ家に備品を買い揃えたりしていませんか?毎週末買い物をしているホストをよく目にするのですが、これはいけません。できるだけ買いたすものを少なくし、今あるものでやりくりすることが大切です。宿泊客に「これはないのか?」と聞かれてもきちんと事情を説明して無いことを説明し納得してもらうという状況が最も好ましい状態です。もちろんあまりにも不備がある場合は買い足していくことが大事ですが、必要なものってそもそもそんなに多くはないはずです。

 

 

3.他店舗展開する

これはつまり、もう1件家を借りてairbnbで運営してみるということです。いまの家だけでいっぱいいっぱいと言う方もいるかもしれませんが、意外とやってみたらできるものです。ポイントは今の家と近いところに家を借りるということです。これによって圧倒的にオペレーションコストを抑えて利益を増やすことができます。

 

そうは言ってもまずとりあえずやってみたい!そのために全体的に大事なポイントを網羅的に把握したい!とか簡単に始める方法を知りたい方には、「airbnbの教科書」をご一読されることをお勧めしております。

 

Airbnbのホストとして100人以上のゲストを迎え入れた経験から、こうすれば効率的に運営できて費用を抑え収益を上げられるのでは?というノウハウをまとめ、「airbnbの教科書」を執筆しました。

全部で14ページ1万5千字程度の資料となっております。このブログではこの目次にそって、少しだけみなさまにノウハウをお伝えしていくつもりですが、確実に収益をあげるために深く学びたいと言う方は是非リンク先から勉強してみてください!

 

https://gumroad.com/l/gMJO

 http://www.dlmarket.jp/products/detail.php?product_id=270403

(上のどちらからでも同じものをお買い求めできます!ご自身のよく使う決済方法に合わせてお選びください)

 

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このブログではいかに効率的にairbnbで物件運営をしていくべきか?という観点で各側面から研究しています。

 

今回は不動産ビジネスとは切っても切れない縁のある指標・DSCRについてです。

Debt Service Coverage Ratioの略なのですが、難しい説明をすると事業の純利益と借金の元利金返済額との比率です。

http://www.weblio.jp/content/DSCR

http://allabout.co.jp/gm/gc/12366/2/

 

 

実はこの考え方は以前にこのブログでもご紹介していました。

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/03/04/221607

 

借り入れによるレバレッジ効果はすごいですが、借金して事業をしていくのにも限度があり、その限度の指標がDSCRなのです。DSCRが1を割って下回るとその事業はどんどんキャッシュがなくなっていく赤字事業になってしまいます。

 

できればDSCRが1を上回るように上手に借り入れ計画をしていくという一種の教訓ですね。

 

 

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airbnbって儲かるっていうけど、実際どれくらいなものなの?とよく質問されます。

 

このブログでも私が1年間不動産を運営した実績を記載し、250万円ほど稼ぎ出せたことは紹介済みですが、今日稼げたとしても明日稼げるかはだれにもわかりません。airbnbでは宿泊予約がなされるので1~2ヶ月先くらいはわかるのですが、それ以降は未知数です。

 

しかし、過去の経験からどれくらいの幅で収益をだせるのかという観点をもっておくことは非常に有益です。

 

今回は、私の経験からairbnbで運営した収支を元にairbnbの不動産運営のIRRを簡単に算出してみましたのでご紹介します。

 

収支の数値は↓の記事で紹介したものを使用しています(事業は2月から開始)。

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/01/15/224431

 

1年間のデータのみなので事業の採算性を計算する通常のIRRと比較するのはあまり正確とはいえないので、あくまで参考数値としてご紹介します。

 

計算すると↓のとおりです。

 

f:id:airbnbhost:20140415212611j:plain

 

月別で考えるとIRRは11%、年だと105%であることがわかります。

 

通常の不動産投資がJREITでも利回りが3~5%/年であることから

https://www.japan-reit.com/list/rimawari/

だいぶ収益性は高いことがわかります。ただし、通常の不動産投資よりもリスク要因は多い点は注意が必要ですが。

 

 

ところで、「72の法則」ってご存知ですか?

 

「72の法則」を使えばお金を2倍にする指標がわかるのです。


金利(%)×年数(年)=72

 

という計算式が法則なのですが、これはどういうことかというと、金利がわかっていれば、何年でお金を2倍にできるかがわかり、逆に何%の運用をすれば必要な年数でお金を2倍にできるのかがわかっちゃうのです。

 

たとえば10年後に、手元の100万円を2倍の200万円にするためには・・・

金利(%)×年数(年)=72
金利(%)×10年=72
金利(%)=72÷10年=7.2%

10年で2倍にするためには、7.2%の運用をしなければいけないということがわかっちゃうんです。参考:http://allabout.co.jp/gm/gc/11625/

 

これをairbnbに用いるとだいたい8~9ヶ月になりますね!

 

ただしこれが未来にも当てはまるかはわかりませんし、さらに、運営方法を間違えると大損をすることがありますのでご注意を!

 

 

自分の失敗などの経験をもとに、経済性を追求したホストをやるためのノウハウ集を作成しました。確実に収益をあげるために深く学びたいと言う方は是非リンク先から勉強してみてください!

 

https://gumroad.com/l/gMJO

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先月のブログの記事「GOPとFFE」

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/03/17/225424

にてFFEとはFurniture, Fixture & Equipmentの略で、家具・ベッドなどの什器類のための費用です、とご紹介しました。

 

とくにFFEの中でも大きな割合を占めるのが「ベッド」と「エアコン」です。

 

 

しかし、多くの物件を見ていると、この2つのうち1つを費用的にかなり圧縮できることに気がつきます。

 

 

それは「エアコン」です。

 

どういうことかというと、前に居住していた人がエアコンをそのまま退去するときに置いていってしまうのです。次に入居する人はそのエアコンをタダで使えるのです。

 

 

これを「残置」と言います。

 

エアコンはいざ買おうとすると中古では売っているのですが、取り付けに専門の業者が必要となり、オペレーション的にかなり面倒になりがちです。エアコンを買い、業者に業務を依頼し、どんなメーカーのどういう型番かを説明して、工事日程を調整し、その工事に立ち会う・・・

 

多くの場合はエアコンは新品で買うこととなります。前シーズンの型落ちでも5万円前後はするのではないでしょうか?取り付け工事費込みとはいえ、もし部屋が2つあって2台そろえようとするとかなりの出費です。エアコンを買い、配達日時を指定してしまえばその日のうちに取り付けもしてくれるので楽と言えばらくですが、費用的にはなんとかしたいものです。

 

 

しかし残置なら、これが無料で手に入ってしまいます。

2台残っていたら10万円前後の出費を抑えることができるのではないでしょうか。

 

もちろんリスクもあります。

 

残置のエアコンが壊れていた場合・不調の場合です。その場合は自分でなんとかするしかないので修理費は自腹になります。

 

残置のエアコンが何年前のものか確認して、作動テストをしてから物件を借りるのがお勧めです。内覧の際にはブレーカーを上げて電気がつくようになるのでそのときに確認してみましょう。

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ホテル経営で重要な指標にGOPとFFEというものがあります。

 

この考え方はairbnbでも利用できるので理解しておいて損はありません。

 

 

1.GOPとは?

Gross Operating Profitの略で、売上から運営にかかる費用を差し引いた金額のことです。例えば月の売上が25万、光熱費・消耗品費・清掃費が4万だとすると、GOPは21万円になります。

 

2.FFEとは?

FFEはGOPを元に考えていくべき指標です。

FFEとはFurniture, Fixture & Equipmentの略で、家具・ベッドなどの什器類のための費用です。減価償却の対象となるような資産を買うお金のことです。

GOPから家賃13万円を引くとのこりは8万円。

この中からFFEや維持管理費を引いていきます。

 

つまり家具・ベッドを買えるのは多くても8万円/月程度ということです。

特にairbnbの場合は、普通に家の賃借をする初期時点で敷金・礼金を払うことを考慮しないといけないので、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月(物件による)として26万円はFFEの他に見ておく必要がありますね。

 

1年12ヶ月のうち、数ヶ月は旅行シーズンではないのでその分を引いてFFE費用の最大値を見積もって、家具などの什器類を買う予算決めをしたほうが利口そうです。

 

GOPとFFE、覚えておきましょう!

 

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いくつかのポイントからビジネスホテルと比較してairbnbのいい点を少し考えて見ましょう。

 

1.食事提供

 

ビジネスホテルでは素泊まりも選択できる一方で、朝食サービスがあります。ホテルによっては朝食無料のところや、1食500円程度とるところがありますね。無料だからといってもやはり食材を仕入れて調理師を雇い、それなりのスペースも割いて、かなりコストをかけているのが現状です。

 

airbnbでは、サービス名がair bed and breakfast というとおり、簡単な朝食をだすことを当初想定していましたが、実際に朝食をだすホストはだんだんマイナーになってきました。それでも宿泊費は大差ありません。

 

2.人件費

ビジネスホテルでは、フロントや清掃などで多くの人を雇っています。売上に対する人件費の割合は15%ほどと言われています。1泊8000円とすると1200円が人件費ということです。

 

一方でairbnbといえばというと、自分の家に泊めるわけですから人件費はかかりません。掃除や買い物がその分増えますが、人件費という観点からすれば0ですね。

 

 

3.チェックイン

 

大手のホテルチェーンでよく見かけるのが自動チェックイン機。ATMのようないでたちで支払いやカードキーのやり取りができる画期的な機会です。これが導入されたのはやはりお客さん相手のやりとりやオペレーションがルーチン化しているのにその部分に多大なコストや負担がかかっているという背景があるからでしょう。この機械、お値段は1台600~800万円ほどするようです。それだけ設備投資してもペイバックできるとホテル側は考えていることがわかります。それだけオペレーションは人手がかかりつつ機械でマニュアル化・自動化できるものなのです。

 

airbnbでのチェックインに関しても、これはかなりホストにとって面倒というか、クレームになりやすい部分です。鍵の受け渡し忘れ、意思疎通の齟齬に伴う鍵の渡しミスが起こりやすいため、ホストにとっては最重要課題になっています。ポストに入れておくくらいしか解決策はありませんが、だんだんと機械化できないか?という点で商品もでてきているようです。

https://lockitron.com/preorder

私は使っていませんが電話で鍵の開閉ができる装置のようです。

 

こうしてみていくと人件費や食事面ではairbnbに分があり、オペレーションの部分ではairbnbはまだまだホストの人力による部分が大きいようです。

 

airbnbの教科書」にはairbnbで物件を運営していくノウハウを詳細に記載しております。ぜひ読んでみてください。

https://gumroad.com/l/gMJO

 

 

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airbnbのライバルはやはり既存のホテルでしょう。

 

ホストをやる上でホテルの動向は気にしておいたほうがいいです。

 

とくに日本ではビジネスホテルが隆盛を極めていて、ビジネスホテルの分析も知っておいたほうが無難かもしれません。

 

大手チェーンとしては、東横インやルートイン、アパホテルスーパーホテルワシントンホテルなどがあります。

 

2012年3月時点では日本全国で、

東横インは全国に235軒、44559室

ルートインホテルズは207軒、32204室

アパホテルは87軒、19290室、

スーパーホテルは102軒、11327室

ワシントンホテルプラザは45軒、10487室

を展開しています。

 

全世界の旅行者は年間10億人といわれているので、1日ではおよそ300万人が旅行している計算になります。

 

平成25年には年間の実宿泊者数は全体で3 億3,170 万人、うち外国人実宿泊者数は1,664 万人だったので、一日に換算すると、100万人、うち外国人が5万人弱というところでしょうか。

https://www.mlit.go.jp/common/001005371.pdf (観光庁)

 

 

日本のホテルもまだまだ拡大の余地があると考えているようで、実際、2014年には、AMAN TOKYOが大手町に開業予定、JR九州ホテルブラッサム新宿が新宿に開業予定、リッチモンドプレミア浅草が浅草に開業予定となっています。あわせておそらく700室ほどオープンするでしょう。

 

また高級ラインとしてはアンダーズ東京、コートヤードバイマリオット東京ステーションなどもオープン予定です。

 

リーマンショックの際に値下がりした土地を買収し、景気浮上を見込んでホテルやデベロッパーがいろいろと仕込んでいた案件が多く、これらが旅行者の需要を取り込むライバルとなりそうです。

 

 

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今回はairbnbで稼ぐために1件まるまる家を借り、その家賃を自分のお金ではなく借金してまかなうとどうなるか?どれくらい借金をするべきなのか?について考えてみます。

 

借金して家賃を払うという人はあまりいませんが、airbnbの場合、借金することがもしかしたら利益率を劇的に上げる可能性があると考えています。

 

前提条件として、毎月の経費が12万円(家賃など)、毎月の売上が20万円と固定します。この金額は自分の経験からかなり実データに近い数値です。

 

借入をしないで自分のお金を12万円毎月はらい、毎月20万円得るとすると、手元に残るお金は毎月8万円になります(①)。年間で96万円。これはわかりますね。そして多くの人がこれを実践しています。私もそうでした。

 

しかしあるとき、岡本吏郎氏の「図解!会社にお金が残らない本当の理由 (FOREST Illustration book)」という本を読んで借金をした際のレバレッジ効果airbnbにも適用できるのでは?と考えたのです。氏の本によれば、借り入れはリスクがないものにすべきと記載がありました。つまり絶対儲かるとわかっている事業の事業資金を借り入れでまかなえば手持ちのお金の数倍の効率で資金を回せるというのです。

 

airbnbでは翌月や翌々月の予約が埋まるのがすぐにわかるので、予約があった=売上確定とみなして、リスクのない借り入れが可能なのでは?と考え、全額を消費者金融から借りて家賃に充ててみることにしました。その際は数値をきちんと計ってなかったのですが、今回はそれをエクセルで計算して効率を研究してみたので紹介します。

 

まず、借り入れの前提条件としては、自分が実践していた、家賃他の雑費も含めた額に相当する13万円を毎月借りることとし、返済期間を13ヶ月、金利を12%としました。この場合の月々の返済額は10714円です。7ヶ月間毎月13万円を借りて、キャッシュの変動を見てみると下のグラフのようになります。緑色の線が累積のキャッシュ(手元に残るお金)です。レバレッジ効果で驚異的なスピードで手元資金が増えていくのがわかります。たった7ヶ月で100万円近くまで増えています。

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月々手元にのこるお金は、売上20万円-家賃12万円+借入分13万円(7ヶ月間)ー返済額になります。

初月は家具などに20万円使ったことにしているのでグラフでは700円程度のマイナスですが(売上20万円ー家賃12万円ー家具代20万円+借入分13万円ー返済額10714円)、それ以降は順調に推移しているのがわかります。

 

f:id:airbnbhost:20140304215017j:plain

 

(↑のような感じで毎月13万円ずつ借りていきます。4月の借り入れは黄色、5月の借り入れは緑、というように1月ずつずれていきます。)

 

ここでひとつ実験なのですが、上の例では7ヶ月間ずっと借り入れて、8ヶ月目からは借金をやめました。もし8ヶ月目以降も借金をしていくとどうなるのでしょうか?いくらまで借金していいのでしょう?

 

それを実際にシミュレーションしたグラフが↓です。

 

f:id:airbnbhost:20140304220208j:plain

 

8ヶ月目から12ヶ月目まで借り入れしたグラフなのですが、なんと累積の緑の線がへこんでいるではありませんか。これはつまり手元の資金の減少を意味します。もっと簡単に言うと、月々の利益がマイナスになっているのです。

 

この原因を分析すると、月々の利益が月々の返済額を下回っていたのでした。

どういうことかというと、2個上の画像では、黄色→緑→水色→オレンジ→紫・・・と7本の返済が積みあがっていますが、12ヶ月目まで借り入れるとこれが12本積みあがることになるのです。

 

月々10714円の返済が7本だと最大75000円程を1ヶ月に返済額として支払うことになりますが、12本だと128500円を1ヶ月に払わないといけないのです。

 

そもそもなにも借金もしないで12万円の家賃を支払うと手元には8万円しか利益が残らないビジネスなのに、返済額がその8万円を超えると手元のお金がマイナスになるのは冷静に考えればわかるのですが、借り入れをしだすと驚異的なスピードで手元資金が増えるので、どんどん借金をすればいいと錯覚に陥ってしまい、この事業の本来の耐久力(月に8万円の利益)を無視してしまいがちになるということが改めてわかります。

 

借金するにも上限があることがわかります。

 

借り入れをするさいは、月々の返済額の合計が、本来の耐久力を上回らないように気をつけるべきです。それさえ守ればレバレッジ効果はあなたの味方になってくれるでしょう。

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airbnbは不動産投資に革命をもたらしていると考えています。

 

物件をローンを組んで購入し、入居者を募り、賃料収入を得るという伝統的な不動産投資が、airbnbによって大きく変わるかもしれません。

 

自分が借りている家を旅行者に提供する、ただそれだけで家賃の4倍稼げるのです。

 

賃貸そのものにリスクはなく、不動産を購入する必要もありません。不動産購入に付随する税金を払う必要も無ければ登記にかかる費用もありません。

 

借りて提供する 

 

ただそれだけでいいのです。

 

そしてこのことに気がついている人が何人いるのでしょう?

 

このブログではその不動産投資をさらに一歩すすめ、いかに効率的に運用するかという点までさかのぼって紹介しています。

 

そしてその集大成であるairbnbノウハウ集「airbnbの教科書」をみなさんに提供しています。ぜひ一読ください。https://gumroad.com/l/gMJO

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airbnbで効率的に運営するノウハウと法則を徹底的に研究して編み出し、その仮説の元に1年間実践することにした僕。

 

その後膨大な量のゲストを受け入れ、編み出したノウハウと法則を駆使して収益の最大化とクレーム・出費の最小化に徹し、また、そのあいだに数々の新たなクレームや新手の出費原因に遭遇しました。しかしそのたびにすべてをノウハウにする勢いで友人とバイトそっちのけで全力で対応し、ひたすらノウハウを蓄積し紙にまとめまくりました。

 

 

駅に着いたけど家までの道のりがわからないといった迷子のゲスト対応をバイト中にやらなければならなかった4月。

 

予約率が少し下がり赤字になるのではと不安になった5月。

 

過去最高益を更新したことに浮かれて友人と2人で飲みすぎ、翌日のチェックインのゲストとチェックアウトのゲストがはちあわせになった6月。

 

バイトの昼休みにゲストがチェックインするのにあわせてバイトを抜け出したことがかさなり上司に怒られた7月。

 

インターネットの機器が再び故障し、ゲストがキレまくった8月。

 

暑すぎてエアコンを買えとゲストに言われ、扇風機で我慢させようと中古を買ってきたのにそれでも暑く結局エアコンを買った9月。

 

長期滞在者によってついに家賃の数倍を稼ぎ出し、段々とノウハウの効果を実感しはじめた10月。

 

長期滞在者が部屋を掃除させてくれず変な虫が至るところにうじゃうじゃでて専門業者に駆除してもらった11月。

 

普段は予約が入らない季節なのになんとかゲストの予約を取り付け、単月黒字を達成した12月。

 

 

思いだすといろいろなことがあったのだなあとしみじみしてしまいます。

その結果、やはり効率的に運営する方法は存在し、しかも考えれば考えるほど様々なテクニックで問題に対応する方法があることに気がつきました。

 

また、宿泊費や予約率から逆算して賃料をいくらにすればいいか?家の宿泊費の相場のロジカルな算出方法、効果的に予約率を上げる方法、いつどのタイミングで初期投資を回収するべきか?ゲストをなんのトラブルもなく家までリモートで案内する方法など、新しく編み出したノウハウはきりがありません。

 

そのノウハウや法則をどんどん蓄積していって通年の業績(口座への入金)を計算してみるとなんと10月は4662ドルを稼いでいたことに気がつきました。家賃が10.5万、光熱費水道などこみで12万なので、家賃の4倍を稼いだことになります。月別の2013年通年業績は下表のようになりました(家具・備品代は家賃他として1月にまとめました)。

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また、実際にairbnbの管理画面を確認すると下図のとおりです。

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先ほどの表の数値と一致しないのは、airbnbでは手数料が10%とられ、為替の変動や決済手数料も考慮する必要があるからですが、効率的に運営するとここまでやれるということがわかってもらえると思います。

 

この結果を見て、二人で編み出したノウハウはまちがいないと確信しました。

ついに効率的運営のノウハウを発見し実証したのです。つづく

 

 

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