airbnbのホストのみなさんの中には、「家を借りてそれなりに家具もそろえた、でもなぜかあまり予約が入らない」とか「いまいち旅行者の反応がよくない」とお悩みの方も多いのではないのでしょうか？

そこでairbnbのbefore/after大作戦と称して、みなさんのお部屋のお悩みを解決しようと思います。

私の経験から最も効果的なのは・・・・

「いまairbnbのアカウントに掲載しているお部屋を模様替えして写真も撮り直す」

です。

予約の際に最も肝心なポイントの一つは「部屋の写真」です。

それを少し模様替えするだけで劇的に予約率が向上します。

でも、模様替えするって言っても自分はあまりセンス良くないしな・・・とおっしゃる方もいるでしょう。

大丈夫です！

今回はそのお助けツールとしてとっておきのものをご用意しました。

それは・・・・

Roomclip　　http://roomclip.jp/

です。

Roomclipはお部屋の写真を投稿する写真サイトなのですが、その中にはとてもセンスの良いお部屋の写真もあるのです。それをそのまま真似てしまうのです！

IKEAや100均、無印などブランド毎に写真を検索できたり、リビングやキッチンなど間取りごとに検索できたりとかなり利便性がたかいので是非つかってみてください。

ちなみに私のオススメは下の２つ！

http://roomclip.jp/photo/7jzd

http://roomclip.jp/photo/78xB

ぜひ劇的before/afterをやってみてください！

今回は物件を立ち上げる際のお話です。

このブログではいかに効率的にairbnbで物件を運営していくか？という点で考察・研究をしています。

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/05/14/224456

上の記事でも書きましたが、いかに早く運営フェーズに持ちこめるかが鍵になります。

そこで今日は物件を立ち上げる際にどの順で家具や家財を手配するべきか？を考えてみます。

つまり大事なのは、「時間がかかるものを早めに手配する」です。

ではどのようなものが時間がかかるのでしょうか？

時期にもよりますが３月・4月にベッドを買うと意外と時間がかかります。特に土日の配達希望にしてしまうとかなり集中してしまうので余計時間がかかります。私はベッドを買ってから実際に家に届けてもらうまでに3週間かかったことがあり、この部分の問題意識は強いです。

なので、物件を契約する前にベッドは買ってしまうのがお勧めです。万が一、契約予定の家が誰かに先を越されても配達を待ってもらうか、配達先を変更すればいいだけの話なので、さっさと次の物件の内覧・契約をすればいいのです。

次に時間がかかるのが大きめの家電です。冷蔵庫なども配達に時間がかかったりしますのでこちらも早めに手配したほうがいいですが、冷蔵庫はベッドよりも入手しやすいので物件を契約してからでもいいとは思います。

さらに、インターネット関連の契約もかなり時間がかかる場合が多いです。見積もり～機器の配送・到着で1週間はかかるケースもあります。また機器の不調も多いので意外と見過ごせません。こちらも早めに手配しましょう。

残りは基本的には雑貨や消耗品なので、これはニトリや100円ショップに行って1日で買いだしてしまいましょう。

http://airbnbhost.hatenablog.com/entry/2014/05/14/224456

この記事でも紹介しましたが、さらにテクニックとして「家具がそろってなくてもリスティングが未完成でもリスティングを公開しゲストの募集を開始する」こともお忘れなく！

おそらく物件を契約してから最速3日くらいで募集開始できるのではないでしょうか？

読者の中には、自分でairbnbのホストとして運営をはやくやりたい！と考えている方もいらっしゃると思います。その方には、「airbnbの教科書」をご一読されることをお勧めしております。

Airbnbのホストとして100人以上のゲストを迎え入れた経験から、こうすれば効率的に運営できて費用を抑え収益を上げられるのでは？というノウハウをまとめ、「airbnbの教科書」を執筆しました。

「airbnbの教科書」にはこの記事で紹介した以外の上級テクニックも数多く掲載されています。これをお供にホストをやるとさらに成功確率があがります。

 https://gumroad.com/l/gMJO

http://www.dlmarket.jp/products/detail.php?product_id=270403

(上のどちらからでも同じものをお買い求めできます！ご自身のよく使う決済方法に合わせてお選びください)

様々な失敗を繰り返し多額の損失を出してきた私の経験から、どうすれば効率的に運営し、経済的なリターンを多くできるか？という観点で、全部で14ページ、文字数約1万5千字の資料となっています。

冊子の目次としては

1.1どこに物件を借りるべきか？

1.2家の広さはどれくらいがいいか？

1.3家賃はいくらくらいの家がいいか？

2.1部屋をどんなレイアウト・デザインにしたらいいか？

2.2予約アップに効果的な家具探し

2.3写真撮影のテクニック

2.4宿泊費（1泊）いくらにしたら良いか、理論値

3.1予約に対する返信のテクニック

3.2予約を効果的にとるテクニック

3.3最寄り駅から家までの誘導を効果的にかつ負担なく行う方法

3.4効果的なチェックイン・チェックアウト時間とは？

3.5家の設備に関して

3.6宿泊費のディスカウント対応の極意

3.7予約を左右する要因とは？

3.8鍵の受け渡しを効果的に行う方法

4.収支管理の楽な方法

おまけとして上級テクニックを4章分を収録し、宿泊の際に考えなければいけない項目を網羅したチェックリスト、さらに家の紹介文やゲストとのやり取りのパターンを英語にしたコピペ集も収録しております。

このブログではこの目次にそって、少しだけみなさまにノウハウをお伝えしていくつもりですが、確実に収益をあげるために深く学びたいと言う方は是非リンク先から勉強してみてください！下のURLよりお買い求めください

http://www.dlmarket.jp/products/detail.php?product_id=270403

このブログでは、いかに経済性を追求して利益を上げるかと言う点でホストのノウハウを紹介していますが、今回はすこし違う視点で考えたいと思います。

それは、「ストーリー性」です。

泊まりにきたゲストの言動から、ホストとしてどのようにゲストを迎えるかという点を考えたことがあります。

そのゲストは、日本のディープな文化に大変興味があり、母国の大学で日本語を専攻するだけにとどまらず、現地の日本語学校で補助員の形で働いて日本人との交流を深めていたという経験の持ち主でした。

畳と布団で寝ることをなによりも楽しみにし、お湯の張ってあるお風呂に入り、縁側で涼むという行為をするために、必死で日本の旅館を探したそうなのですがなかなか見つからず、ようやくairbnbで私の和室の部屋を見つけ、予約したんだそうです。

その要望に応じて、畳に布団を敷き、お風呂もいれて、縁側でスイカと団扇を提供したらとてもよろこんでくれました。

日本文化を愛し、日本に来て、日本式のすごし方、食べ物、涼み方を経験した彼女は大変よろこんで、「これこそが日本だ」と笑顔で帰ったのがとても印象深かったです。

一貫した軸をもって、日本人でもあまりしないような（縁側でスイカ）経験でも彼女にとってはそれが日本であり、完結した美しいストーリーだということに彼女が帰ってから気づきました。

この事例に関わらず、ゲストが抱くストーリー性を見出し、団扇なりスイカなりを提供する形でも、そのストーリーに付き合うことが重要なのだと気がつきました。

airbnbで不動産運用ができることはこのブログで伝えてきました。

その際に出費となる3大ポイントをご紹介します。

まずはやはり家賃です。

家を仕入れて家を売るようなスタイルなので、これは普通の商売でいうところの仕入れに該当し、売上に直接貢献するものですから、この出費はしょうがありませんね

次に家具の中でも出費額が大きいのが「ベッド」です。

ベッドは意外とお金がかかるものです。しかも必ず写真で掲載するものですからあまり手を抜くとお客さんはきません。逆にお金をかけすぎるわけにもいきません。

通販サイトを見てみても5万円くらいするのが最低価格で、それより下げようとするとマットだけとかあまり見栄えのない中古品オークションとかになります。

一つの家具で5万円もするのはかなり痛い出費です。ここをどうやってクリアするかが課題です。

3番目の出費は「エアコン」です。これは取り付け工事費用もかかりますし、最低価格もやはり5万円くらいします。中古品も取り付けが自分でやらないといけなかったりとかなりハードルが高い家電です。安いものを見つけたら迷わず即購入することをお勧めします。

airbnbでの不動産運用は、最初に家具・家電などを買い揃える必要があり、初期投資がかなり高額になる傾向があります。このポイントを解決する画期的な方法をこのブログで今後ご紹介していくつもりです。

このブログとあわせて、1年以上のairbnb運用のノウハウをまとめた「airbnbの教科書」もご用意しております。数十万円ほどの無駄な出費を抑えることができると自負しておりますのでぜひ一読ください。

https://gumroad.com/l/gMJO

airbnbでも不動産投資でもそうなのですが、家の設備は非常に重要です。

たとえばお風呂。

普通に賃貸物件を借りる際、やはり古いお風呂より新しいお風呂のほうがいいですよね。トイレも新しいほうがいいです。

しかし、airbnbに関しては、お風呂やトイレの新しさというのはあまり関係ないのです。

もっとも重視されるもの。それは・・・

本来なら「airbnbの教科書」でお読みいただきたいのですが、設備では重要なポイントがあります。そのうちの一つを公開しちゃいましょう！

それは

キッチンです。

実はairbnbのゲストには料理好きの人が結構いて、キッチンで料理できるか聞いてくる人何人かいます。逆に言うと、キッチンを売りにするととても差別化ポイントになり集客に効果的なのです。キッチンが充実していることをアピールしてみてもいいかもしれませんよ

それともう一つ重要なポイントがあります。

それは「airbnbの教科書」を読んでみてくださいね！

https://gumroad.com/l/gMJO

airbnbではうまく運用できれば多額の金額が動きます。

その際に為替変動リスクや決済手数料などが実は意外と大きな金額になるのです。

さらに私の体験では、決済方法(入金先)を銀行口座にしていたのですが、あまりに大きな金額を動かしていたので、銀行から問い合わせが来ました。

airbnbでそのようなことを回避するために私がおすすめするのは「ペイパル」の活用です。

ペイパルはまだ日本では浸透していないサービスですが、クレジットカードを登録するだけで使える便利な決済手段なのでぜひ試してみてください。

ビジネスアカウントでairbnb用に使用することをおすすめします。

ゲストがairbnbで家を予約する際に一番最初に見るのは家の写真です。

もし写真を見て気に入ってもらうことができなかったら予約の可能性は著しく低下します。だからこそ、写真に写る家のレイアウトやデザイン、家具が重要だとお伝えしてきました。

しかし、もう一つ忘れてはならないことがあります。それは、「写真の写し方」です。

どんなにいい部屋でも写真自体が悪ければ意味がありません。ピンボケしていたり、家のウリであるあなたのおすすめアイテムが写ってなかったり・・・というのは言うまでもありませんが、写真の写し方、撮りかたというのは意外と難しく、想定外に人々の興味関心の浮き沈みに影響を与えるものです。

カメラ付の携帯電話で撮ったり、手持ちのデジカメで撮ったりすると思います。しかし、全部自分で撮ろうとしてもなかなかイケテル写真を撮るのは難しいものです。知人に写真を撮るのがうまい人がいればその人に頼むのも良いですし、内職サイトや依頼サイトで写真撮影をお金払って頼むのも一案ですね。

しかし、airbnbではなんと、無料でプロのカメラマンに家を撮ってもらえるサービスがあるのです。私自身も２回ほど依頼したことがありますが、これは大変便利ですし、なんといっても写真がとてもきれいなのです。驚くほどきれいです。

これからairbnbを始める方には是非プロのカメラマンを起用することをお勧めします。

それ以外にも家具の配置やカーテンを少しだけしめる、布団をすこしめくってみる、など色々な部分に配慮してみるのもいいかもしれません。

プロのカメラマンを起用する際のテクニックも「airbnbの教科書」でご紹介していますので是非読んでみてください。意外な落とし穴があります。

https://gumroad.com/l/gMJO

部屋の装飾やデザインを考える際は、他の家と比べて自分の家に泊まってもらうために、目を見張るような、なにかエッジの効いたデザインが重要です。

そのデザインを反映するのが「家具」です。

どんな部屋にするか決まったら、インテリアショップやコレクトショップに行き、家具を選んで買うことになるかと思います。

しかし、大半の人が陥る落とし穴がここにあります。一体なんでしょう？

「家具」と買うという行為が一体何なのか？もう一度考えてみてください。

airbnbのために家を借り、お客を泊め、事業をまわしていくというのは小さいながらもビジネスです。

このビジネスにおいて「家具」とはどういう位置づけなのでしょう？

重要なことは「なにが売上に貢献し、なにが売上には貢献しないのか？」を考えることです。

つまり、布団やベッドは収益に直接影響をあたえますね？みんな寝るために宿に泊まるわけですから、ベッドが売上に直接影響をあたえるのです。

では、たとえば窓にかけるカーテンはどうでしょう？部屋の雰囲気には影響を与えますし、その雰囲気がよくて予約をしてくれる人もいるかもしれません。

では、そのカーテンにいくら金額をかけるべきなのでしょうか？

同じように照明やスタンド、置物、観葉植物など、「あれば雰囲気をかもし出せるけど、それが売上につながる決定的な要因とまでは言えない家具」に関して、いくらまで支出するべきなのか？という点を考えないで買い物にいってしまうのは非常に危険なのです。

「家具」は初期投資であり、数ヶ月にわたって回収していかなければいけないコスト(CAPEX)です。これに関して明確な基準を持つ必要があります。なければ採算があわない事業をだらだらとやり続けるはめになってしまいます。

この点に関して「airbnbの教科書」に詳しく書きましたのでぜひ読んでみてください。

https://gumroad.com/l/gMJO

数ある競合の家と差別化できるポイントの１つがこのレイアウト・デザインです。

airbnbのサイトをご覧になればわかると思いますが、人気のある家はとても清潔な印象とともに、とてもモダンだったり、とてもスタイリッシュだったり、パッと見てどんな部屋なのかがすぐわかるデザインになっています。

成功者から学べることはとても多く、このデザインに関しても、やはり他の家と比べて自分の家に泊まってもらうために、目を見張るような、なにかエッジの効いたデザインにするべきだと思います。

私自身は和室の部屋は思いっきり日本の「和」の雰囲気を出し、日本画や風鈴、着物、扇子などを置いて雰囲気をかもし出し、とても好評を得ました。

なにかしらのコンセプトを持つことが大事です。

この他にもさまざまなノウハウがを「airbnbの教科書」に詳しく書きましたのでぜひ読んでみてください。

https://gumroad.com/l/gMJO

airbnbのために家を借り、家具もそろえた僕。

さっそくairbnbのサイトに掲載するため家の情報を入力していきます。

「渋谷の和室のシェアハウス」。文字制限があったため家のタイトルは短めシンプルにしました。家の紹介文も英語が得意だったので、家のロケーション、新宿や築地などのメジャーな観光地までのアクセス、家の設備の紹介、チェックインやチェックアウトの時間などを長めに書きました。

料金はいろいろ考えた結果8000円くらいがいいと考え80ドルとしました。

また、家の写真をプロのカメラマンに無料で撮ってもらえるサービスがairbnbから提供されてたので、早速カメラマンに頼み写真を撮ってもらいました。写真はカメラマンが撮ったあとairbnb側で審査がありその後サイトに掲載されました。とてもきれいで自分の家とは思えないほどで、とてもうきうきしました。アングルも自分で撮るのとは大違い。

早速、家の情報を「公開」設定にし、「はやく問い合わせ来ないかな」と友人と言いながら、設立準備がおわったことを祝し夕方6時くらいに飲みにでかけました。

居酒屋でいままでの設立準備の振り返りつつ、これからのことや夢などさまざまなことを語りあって盛り上がっていました。しばらくはお互いに話に熱中になってairbnbのことなどすっかり忘れていました。

トイレに行くついでに時間を確認しようとしたまさにそのときです。携帯を見るとairbnbになんとメッセージがきているではありませんか！一瞬目を疑いましたが、まさかな、とは思いつつアプリを起動してみると、そこには「はじめまして、アメリカ人ですが来週お願いしたいです」とのこと。

そのメッセージを見たとき2人で目を合わせ、来た！とお互いに抱き合いました。

初めてのゲストさんです。

airbnbすげーーーー

さあ、初めてのゲストを迎かえいれることになりました。つづく