Airbnbで250万円稼いだ僕のノウハウまとめ

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カテゴリ: 旅館再生・旅館立て直し・協業

旅館の再生のお手伝いを始めてからはや半年が過ぎようとしています。


最初にご相談を頂いたときはどうなることかと思っていましたが、だんだんと実現していく建築現場を見るととても楽しみでわくわくします。


ところで、この建設工事、リフォーム工事もそうなのですが、最初に施工会社から提示された納期が遅れそうなのです。


納期の遅れはよくあることらしいのですが、果たしてそうなのでしょうか?



マイホームをこれから建てようという人やリフォーム工事をこれからやろうと思っている人にぜひ参考にしてもらいたいのですが、多くの場合は住む場所が別にあって、例えばホテルやマンスリーマンションなどを仮住まいとして、いまかいまかと建設が完了するのを待っている場合もあると思います。


また、ローンを組んでいる場合は、建設が開始してから返済がはじまるので、工事期間が延びてしまうと、建物を利用するのが遅れるため、利用できないのにローンを返済しないといけない期間が発生してしまいます。


ホテルの場合はさらに顕著で、ホテルの営業開始が工事のせいで遅れてしまうのに、ローンの返済は待ってくれません。工事遅延期間のローンは自分がさらにお金を出して手当しないといけなくなってしまいます。


商売の場合これはかなり致命的ですね。数ヶ月分も運転資金(ローンの返済)が増えてしまうのですから、なんとかしたいものです。



そんな実体験をもとに、工事が遅れてしまうのはしょうがないとして、無駄な出費を未然に防ぐ方法を考えてみました。


それは、「工事遅延による損害賠償条項」という条文を建設工事の発注契約に記載することです!


4月に開業しようとしていたのに6月まで工事が伸びてしまって、実際に開業できたのは7月だったとします。その場合、4、5,6月には売上がないのにローンを返済しないといけないことになってしまいます。天候の悪化などのどうしようもない理由を除いて、その負担を建設会社に支払ってもらうことをあらかじめ契約に盛り込んでおくのがこの「工事遅延による損害賠償条項」 の意味です。



そんなことできるの? 


と思われる方がいるかもしれませんが、プロの建設業界では当たり前に行われていることなんです。それが一歩個人の建設工事発注の世界になると怪訝な顔をされるいわれはありませんよね?


具体的に私が作成した契約書にどう書いてあるかご紹介します。

第XX条(履行遅滞・賠償額の予定)
受注者が完成期日までに工事完了を達成できないときは、次の各号のとおりとする。ただし、工事の完了未達成が、発注者又は本建物を管轄する監督官庁の責めに帰すべき事由によることを受注者が立証したときは、この限りではない。
(1) 完成期日後14日以内に完了したときは、受注者は、遅延に対する一切の責任を免れる。ただし、完了の日が最終引渡期限を超える場合には、本号の規定にかかわらず、発注者は最終引渡期限の翌日より、次号に定める割合で計算した予定損害賠償金の請求ができる。
(2) 完成期日後14日間を超えて完了した場合には、発注者は、受注者に対し、かかる14日間を超える遅延日数に応じて、契約金額に対し年10%の割合で計算した額の予定損害賠償金を請求することができる。ただし、予定損害賠償金の合計額は、契約金額の5%を上限とする。


ちょっと難しいかもしれませんが簡単に言うと、(1)14日までは工事が遅れても許す、(2)その代わり、15日目からは契約金額に金利をつけて日割りにした金額を損害賠償額として払ってね、ということです。


個別の物件によっていろいろと変わる部分があるでしょうが、この条文が入っていれば工事が遅れても、自分だけが損することは防げますし、工事業者も納期を守ろうとする意識が高まる効果があります。



みなさんもぜひ工事の遅れで損をしないように、契約内容を見直してみてくださいね!





 
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旅館ビジネスを手伝うようになってから、旅館やホテルには様々な法律の壁があるということを肌身に感じるようになってきました。


今回ご紹介するのは、「旅館を建設できる場所には制限がある」ということです!



よく町中でみるホテルや旅館は、駅前に建っていることが多いですよね。



でも工場がたくさんある場所にはホテルや旅館は少ないような気がしたりしませんか?


実はそのイメージ、正解です。



ホテルや旅館には建築基準法という法律で建設していい地域とダメな地域が分けられているのです。



さらに、複雑なのは、その建設していい・ダメな地域というのは、都市計画法という別の法律で決められた区割りをベースに決められているのです。


すでによくわからない人もいるかもしれないので、まずは都市計画法から説明します!



都市計画法とは?


都市計画法とはその名の通り、都市を計画するための法律です。スーパーファミコンでシムシティ―という街づくりゲームがありますが、あれをイメージするとわかりやすいです。


つまり、「ここはビル街にしよう。ここは工場や発電所をつくろう。ここには駅を作ろう」とシムシティーではゲームを進めていきますが、現実の世界では都道府県知事が町づくりをするために、ここは町にしよう、とか、ここは自然多めのエリアにしようとかを区分けしているんです。


町にしたいエリアを市街化区域といいます。自然多めのエリアは市街化調整区域といいます。


町にしたいと言っても、いろんな町がありますよね?

高級住宅街にしたいとか、商店街にしたいとかそういう町の特色(=用途)を出すために、市街化区域をさらにエリア分けします。これを用途地域といいます。


用途地域には、高級住宅街の第1種・第2種低層住居専用地域という聞きなれない地域や、商業地域・工業地域という聞いただけでイメージがわく地域など、合計で12の地域に分かれています。



ようは、都市計画法というのは、町をエリア分けしている、と理解してもらえればいいです。

都市計画法による用途地域のWIKIPEDIA






そして、このエリアをベースにして、建築基準法がからんできます。


建築基準法というのは、建物の安全についてルールを決める法律です。


耐火構造や容積率という言葉は聞いたことがある人が多いかもしれません。シックハウス対策やアスベスト対策もこの法律です。


個別の建物についての安全を決めている法律なのですが、建物一つ一つを安全にしても、燃えやすい建物が密集していれば、それは一つ一つの建物をいくら規制しても、いざ火事が起きたときには大災害になってしまいます。


そのため、個別の建物への規制以外に、複数の建築物を集団としてとらえて、全体で安全を確保するということも建築基準法では決められています。


その中で、用途地域ごとに、建てられる建物と建てられない建物が決められているんです。


例えば、工場が密集していて化学物質が隣にあるような危険な地域(工業専用地域)では住宅やマンションは建てられない決まりになっています。


また調理で火を扱う飲食店は住宅が密集している住宅専用地域には建てられない(もしくは条件付き)という配慮がなされています。


このように、住宅や小学校、病院、神社、大学、パチンコ屋、カラオケ、老人ホームなど様々な施設ごとに建てられる地域とそうでない地域が詳細に決められています。


その中に旅館・ホテルがあるのです。


これを知らないで旅館を建ててしまうと、気付かないうちに法律違反になってしまいます。


旅館・ホテルが建てられるのは、用途地域の全12地域のうちの半分の6地域のみです。



第1種住居地域(条件付き)、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域


この6地域に限られます。



でも、そういうことがわかっても、いざ建てようと思った場所がどの地域に該当するかがわからないと意味がありませんよね?


じつはこの地域割りは都道府県がインターネットで公開してくれているので、お住まいの都道府県の都市計画図を検索してみてください。



東京であれば、「東京都 都市計画図」で検索するとでてきますよ!


東京都都市整備局のホームページで用途地域公開中


東京都であれば都市整備局というところが公開しています。


試しに渋谷界隈を見てみましょう!


渋谷の用途地域



青い矢印の部分にカーソルを合わせると左側にその地域の情報がでてきます。


渋谷界隈は商業地域と書いてあるので、旅館・ホテルが建設できることがわかりますね!



旅館やホテルにまつわる法律について詳しいホームページが少ないので私もかなりてこずりながら研究していますが、このブログでは随時発信をしていきますので、ときどき見に来てくださいね!







 
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旅館運営のお手伝いになることになったお話しの第二弾


今や民泊の代名詞となったAirbnb・エアービーエヌビーですが、最初に旅館オーナーさんにAirbnbのことを言ったとき、非常に怪訝な顔をされました。


ホテルや旅館を運営している人にとって、いま最も脅威でありライバルになりつつあるのが、実はこのAirbnb民泊だというのです。



確かに自分の家に旅行者を呼ぶのは、見方を変えると旅館やホテルなどの宿泊業と競合するビジネスと言えるのでしょう。


あくまでも国際交流や文化交流を目的にしているホストにとってかなり思いがけない側面ではありますが、言われてみれば確かにそうですし、宿泊業と思われかねない組織的なAirbnbホストがいるのも事実です。



ただし、個人的にはホテルや旅館の運営者の人たちも逆にAirbnbを利用できるんですよ!ということをお伝えしていきたいと思っていました。



今回、Airbnbの仕組みや素晴らしさ、応用可能性の幅広さをプレゼンしたところ、旅館オーナーさんが「ハッ」という顔をされて、もっと話を聞きたいということで、私の経験やノウハウをかなり詳しく話したところ是非一緒にやろうということになりました。



実はその旅館オーナーさん、現在建設中の旅館があるそうで、その旅館の運営をまるまる全て任せてもらえることになりました!



旅館運営のトータルサポートとしてもコンサルティングしていくのでまた続報お待ちください!

 
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しばらくブログを更新できていませんでした。


実は、このブログの記事で以前、旅館再生のお手伝いをしますという内容を書いたのですが、とある旅館から依頼が来ていて、そのお手伝いの具体的な内容やサポートの打ち合わせをしていたのでした。

[パートナー募集]旅館再生/譲渡 外国人旅行者呼び込みサポート 



ちょうど2ヶ月くらい前から声をかけて頂き、 私の今までやってきた経験やこのブログを紹介したところ、非常に興味を持ってもらえ、旅館オーナー様と何度も打ち合わせをしていくあいだに、人間性や方向性、事業性について双方共に納得できるものがあったので、ぜひ一緒にやりましょう!ということになり、具体的なサポート内容の詰めのミーティングをほぼ毎週やっていました。



そのオーナーさんは代々旅館を経営している方で、地場にとても愛情のある人なのですが、最近の海外旅行者ブームにいまいち乗り切れていないことや後継者の問題もあり、次の一手をずっと考えていたというのです。


今の時代、インターネットに精通していないとダメなんだなあ、とつぶやき、肩を落としていたので、そんなことありませんよ、若い人とタッグをうまく組めればきっともう一度頑張ろうという気が起きますよ、と元気づけてあげました。



Airbnbでかなりの経験があるとはいえ、旅館オーナーさんに運営のことを聞くと、かなりAirbnbと実情が違うのだなと思いました。



例えば、トラブルが一番起きるのはチェックアウトの時なのだそうです。Airbnbでは鍵を置いていってくれればいいだけですが、旅館では、冷蔵庫の中の飲み物の精算や電話代の精算を料金支払いのときにやるらしいのですが、チェックインがばらばらなのに比べて、チェックアウトはお客さんがだいたい同じ時間に一斉にくるのでフロント業務がパンク寸前になる、というのです。



また、ベッドに脚があるかないかで掃除の手間が変わるというのも納得でした。脚があるとベッドの下の掃除が大変なのだそうです。私のノウハウではベッドは脚付きのものは使わず、天井が高く感じられるのでAirbnbでは積極的に使っていましたが、オーナーさん曰く、大正解なんだとか。意外なところで意気投合してしまいました。



また、お客さんからの予約受注システムに莫大な投資をしているそうで、投資を回収するのに7年くらいかかるという話も聞きました。Airbnbを使った私のノウハウでは「IT投資」ということを一切しないんです、と伝えると度肝を抜かれたような顔をなさいました。



少し話しただけで、こんなにも効率化できるんですねと感心され、ぜひ一緒に!ということになり、とんとん拍子で協業の話になりました。


さあ、この旅館にどんな劇的Before・Afterが待っているでしょう!!!?



この話はブログで随時記事にしますのでお楽しみに! 
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